Breadcrumbs

2017. szeptember 02., szombat 16:09

Egyetemi város vs. szociális város

Aradi Fanni

A pécsi egyetemista szemével írt a városban tapasztalható lakhatási válságról Aradi Fanni, A Város Mindenkié Pécs aktivistája.

A szöveget teljes terjedelmében, változtatás nélkül közöljük.

Orbán Viktor társaságában ünnepelheti 650 éves jubileumát az egyébként 1921-ben Pécsre költöztetett és 2000-ben nevében is egységbe kovácsolt Pécsi Tudományegyetem. Bár egy politikus feltűnése illusztris egyetemi eseményeken mindig kicsit önellentmondásos a politikát “elvből elutasító” egyetemi vezetés részéről, miniszterelnökünk megjelenése annak fényében már cseppet sem meglepő, hogy a Kormány 2016-ban 24 milliárd forintot ajánlott fel a Modern Városok Program keretében a PTE-nek. Egy ekkora összeg méltó kompenzációt érdemel, mi meg sem állnánk a Jubileumi Megnyitónál...

Az első Magyar Felsőoktatás Napján azonban inkább érdemesebb áttekinteni, hogy mit jelent az ország évek óta toplistás leszakadó régiója számára a megyeszékhelyi szerep egyetemvárosivá formálása. Illetve egész pontosan: mit jelent mindez a város ingatlanpiacára nézve?

1990-től ’96-ig gyors tempóban és nagyon eredményesen zajlott le Pécsen a privatizáció. Országos szinten is kimagaslóan gyorsan és olcsón biztosították a korábbi lakók számára az állami tulajdonú ingatlanok felvásárlását (olykor a piaci ár 90%-os csökkentésével is). A hullám lecsengése után egyébként az eladások nem álltak le, alacsony szinten stagnálva ugyan, de a mai napig folytatódnak.

A megmaradt non-profit közösségi bérlakás-szektor (ami jelenleg önkormányzati tulajdonban van) országos szinten az összes lakás kevesebb mint 4%-a, amely mérete miatt nem tud hatni a piaci árak alakulására, így az államnak csak szabályozási és támogatási eszközei vannak a lakbérek befolyásolására. Ez a terület azonban egyelőre alulszabályozott és mégis bonyolult, amely sem a bérlők, sem a bérbeadók jogait és kötelezettségeit nem biztosítja megfelelően. A tulajdonos számára biztonságosabb rövid távú szerződések a bérlakást egy átmeneti, bizonytalan lakhatási formává teszik.

Az elmúlt évek magánbérlakás-piacán megfigyelhető tendenciák még riasztóbb képet festenek. Hetente jelennek meg cikkek, tanulmányok és szerveznek beszélgetéseket a lakáspiac szétszakadásától, drágulásáról, területi elszigetelődéséről.

A piacon megjelenő új generáció (akik csak a nagyvárosokban találnak munkát, alacsony jövedelmük és kevés megtakarításuk miatt nem tudnak, vagy akarnak hitelt felvenni és saját lakást vásárolni) számára az albérlet az egyetlen lehetőségük arra, hogy lakhatásukat megoldják. Ők osztoznak a szolgáltatási szektorban dolgozó magasabb keresetűekkel, cserediákokkal és turistákkal, akik sokkal magasabb bérleti díjat is hajlandók kifizetni, ráadásul a lakáskiadók számára kevésbé kockázatos csoportnak számítanak. Ma tehát a magánbérlakásba kényszerülő legalacsonyabb jövedelmű csoportoknak a legmagasabb jövedelműekkel kell megférniük a kisszámú bérlakáspiacon, ahol a szabályozásból adódó kockázatok eleve a magasabb jövedelműeknek kedveznek, így mind területileg mind minőségileg kettészakad a bérlakáspiac.

A Modern Városok Program nem egyszerűen egy egyetemi fejlesztés, sokkal inkább várostervezési befektetés. Ennek tükrében viszont felelőtlen és infrastruktúrailag nem alátámasztott.

Végtelenül leegyszerűsítve a város ingatlanpiacán belül két front húzódik: egyetemista vs. városlakó és külföldi, ill. tehetős hallgató vs. szociálisan rászoruló hallgató. Okos ingatlanfejlesztéssel, városi szintű lakáspolitikával és országos szinten a lakáskiadás biztonságosabbá tételével megelőzhető lenne az alacsonyabb jövedelemmel rendelkező, ám akár hosszabb távra tervező bérlők kiszorulása a lakáspiacról. Mivel utóbbira egyelőre nincs kilátásunk, Orbán Viktor látogatása ugyanis valószínűleg nem lakáspolitikai megfontolásból valósul meg, érdemes néhány általános megállapítást tenni a létező problémákra vonatkozóan, hogy előbbieknek alapot adjunk. 

A külföldi hallgatók (jelenleg 2700-an) évente a tandíjon felül közel 6 milliárd forintot hagynak a városban. Nagyarányú költésük azonban nem feltétlenül (illetve nem csak) a város egyébként meglehetősen szegényes szórakoztatóiparában tűnik el, hanem az általuk keresett kényelmes (legalább kétszobás) és jól megközelíthető, az egyetemek vonzáskörzetében lévő ingatlanokban. Felismerték ezt a helyi ingatlanpiac szereplői is, így sorozatban valósulnak meg a látványos befektetések, amelyek apartman-jellegükkel és magas bérleti díjaikkal következetesen szűkítik le célcsoportjukat. A lassú ingatlanfejlesztés mellett azonban még gyorsabb reakcióra volt képes a tulajdonosi lakáskiadás, az Uránváros határait vészes iramban átlépő Egyetemváros hozza magával jellemző ingatlanárait és bérlői előírásait, kiszorítva az eddig hagyományosan megfizethető társasházi szektorból az itt lakást kereső családokat, dolgozókat.

A Modern Városok Program a meglévő kollégiumok fejlesztésével, szolgáltatás-központúvá tételével kívánja visszacsábítani külföldi hallgatóit az egyetemi keretek közé. Emellett azonban számuk drasztikus növelésére is törekszik, 2020-ig az 5000-res álomhatár a cél. A jelenleg 3 tervbe vett kollégium felújítás 578 férőhelyet biztosítana, miközben jelenleg kicsit több, mint 3000 diák lakhatását tudja megoldani az egyetem és még így is évek óta szorulnak fiatalok a magánbérlakás-piacra szobabérlőként, amely egy szociálisan rászoruló hallgató számára a havi bevételeinek több, mint felét is elviheti. Azzal tehát, hogy milliárdos fejlesztésekből tesszük vonzóbbá és így drágábbá is a már meglévő kollégiumokat, kiélezettebb versenyhelyzetet teremtünk egy olyan szektorban, amely a rászoruló diákok lakhatását hivatott megkönnyíteni.

Így jelenleg egy csoport megsegítését csak két másik csoport látványos hátrányba kerülésével, a város szerkezetére pedig véglegesen szegregáló hatással tudja elképzelni az egyetem és a város.

A megoldás ebben az esetben nem meglepő módon egy már létező elképzelés, olyannyira, hogy csiráiban már Pécsett is megjelent, sajnálatosan (bár kevésbé meglepő módon) egy telekmutyi kíséretében. Az Orvostudományi Karral szemben található, régóta üresen álló telek legutóbbi sajtómegjelenését rögtön két üggyel érdemelhette ki: egy magánberuházó tervez apartman-jellegű, soklakásos, egyetemistákra szabott, többnyelvű szolgáltatásokkal kiegészített ingatlant építeni a területre; a lehetőséget pedig a helyi Önkormányzat rendeletalkotó rugalmasságának köszönheti.

Bár a megvalósítás politikai szempontból sajnálatos, az ötlet megfontolandó. A hagyományos kollégiumnál magasabb színvonalú, piaci alapon bérelt, szolgáltatásokat nyújtó elhelyezés, akár az egyetemen keresztül is megvalósulhatna szerződéses keretek között. Az egyetem ösztönözhetné a helyi ingatlanberuházókat, hogy kampusz-jellegű telekbeépítésekkel célzottan fedje le az igényeket, cserébe ingatlanpiaci vadászat helyett, az egyetem közvetíti ki a fizetőképes bérlőket. Emellett a meglévő kollégiumi férőhelyek felújításával és bővítésével továbbra is szociális alapon gazdálkodhat állományával az egyetem, visszacsábítva azon hallgatóit, akik jelenleg gazdaságosabbnak érzik a megosztott lakásbérletet, illetve reális alternatívát biztosítva a vidékről érkezőknek. 

Így fokozatosan feloldódhatna az egyetemen belüli feszültség, új ingatlanbefektetői tőke jelenne meg a piacon, amely nem a város lakossága számára megfizethetetlen luxuslakás építésre specializálódna, megnyitná a magánbérlakás-piac kapuit az onnan kiszorultak előtt és újra integrálni tudná az egyetemvárosi területeket a pécsi vérkeringésbe.

24 milliárd forintot okosan is el lehetne költeni, sajnos az okos költekezésre mostanában egyre kevesebb példa akad. Így nehéz a kortársaktól tanulni.